\u00ab\u00a0Le renouveau c\u2019est maintenant\u00a0!\u00a0\u00bb Un tel slogan conviendrait \u00e0 tant de projets\u00a0! De bien beaux mots, une volont\u00e9 affich\u00e9e, souvent r\u00e9p\u00e9t\u00e9e, mais rarement ex\u00e9cut\u00e9e.<\/p>\n
Le printemps est le symbole incontest\u00e9 du renouveau, de la renaissance de la nature. Mais que dire du monde des hommes\u00a0? Que dire des villes\u00a0? Certes la nature est pr\u00e9sente en ville, d\u2019une mani\u00e8re ou d\u2019une autre, et tout un \u00e9cosyst\u00e8me prosp\u00e8re ou survit selon le point de vue et la ville. Le rythme des villes n\u2019est cependant pas toujours le m\u00eame que celui de nos quatre saisons.<\/p>\n
L\u2019amas urbain se construit, se d\u00e9construit et se reconstruit au gr\u00e9 des hommes et des circonstances. 2024 scelle, \u00e0 de nombreux \u00e9gards, l\u2019id\u00e9e m\u00eame que la ville fran\u00e7aise entre dans une \u00e8re de renouveau. Traditionnellement, le renouvellement urbain d\u00e9finit la reconstruction de la ville sur elle-m\u00eame. Si le terme existe en France depuis le 13\u00a0d\u00e9cembre\u00a02000 avec la c\u00e9l\u00e8bre loi SRU (Solidarit\u00e9 et renouvellement urbain), un flou sur le r\u00e9gime \u00e0 lui appliquer a demeur\u00e9. On a \u00e9galement parl\u00e9 de revitalisation, de remembrement ou encore de restauration. Il est aujourd\u2019hui commun\u00e9ment admis que le renouvellement urbain se compose de trois caract\u00e9ristiques n\u00e9cessaires \u00e0 cette qualification\u00a0: un objectif de d\u00e9veloppement durable, un secteur dans lequel de nombreuses op\u00e9rations s\u2019exercent et une intervention publique directe ou indirecte[1]<\/a><\/sup><\/sup>.<\/p>\n Cette d\u00e9finition est loin d\u2019\u00eatre suffisante pour en comprendre la teneur pratique en 2024. Ces mots n\u00e9cessitent, afin de ne pas rester seulement des slogans, d\u2019\u00eatre accompagn\u00e9s par un syst\u00e8me juridique organis\u00e9. Tel n\u2019est pas le cas. Le printemps qui nous est promis ne pourra \u00e9merger qu\u2019avec un hiver doux, et non trop rude. Celui que le monde de la construction conna\u00eet aujourd\u2019hui est sib\u00e9rien.<\/p>\n Les dispositifs, urbanistiques (I) autant que fiscaux (II), ont pour effet d\u2019\u00e9radiquer un nombre impressionnant d\u2019acteurs du monde de la construction. On se demande donc qui restera pour reb\u00e2tir la ville.<\/p>\n La ZAN (Z\u00e9ro artificialisation nette) commence \u00e0 se faire conna\u00eetre aupr\u00e8s du grand public. Ce projet tend \u00e0 atteindre, \u00e0 l\u2019horizon 2050, un taux nul d\u2019artificialisation des sols (de nouvelles constructions sur des espaces vierges, agricoles ou forestiers). Ce projet issu de la loi Climat et r\u00e9silience du 22\u00a0ao\u00fbt\u00a02021 pr\u00e9voit, pour ce faire, de r\u00e9duire de moiti\u00e9 au moins la consommation totale d\u2019espaces par rapport \u00e0 la p\u00e9riode\u00a02011-2021\u00a0! Le probl\u00e8me est toujours le m\u00eame et nous le connaissons bien\u00a0: nos pouvoirs publics ne fixent-ils pas des r\u00e8gles inatteignables, ou du moins pas sans de lourdes pertes\u00a0? Rappelez-vous de l\u2019indice Crit\u2019air en ville consistant \u00e0 s\u00e9gr\u00e9ger socialement ceux qui habitent en ville et ceux qui sont en p\u00e9riph\u00e9rie, ceux qui ont les moyens et ceux qui ne le sont pas. Rappelez-vous de la fin, adopt\u00e9e au niveau europ\u00e9en, du moteur thermique en 2035. Imposeriez-vous \u00e0 votre enfant de trois ans des \u00e9quations \u00e0 deux inconnues\u00a0? Non, et voil\u00e0 pourquoi il faut laisser le temps au temps.<\/p>\n Les objectifs de d\u00e9veloppement durable et de r\u00e9duction de l\u2019artificialisation des sols sont d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sents dans notre droit. L\u2019article L.\u00a0101-2 du Code de l\u2019urbanisme est on ne peut plus clair sur le sujet\u00a0: \u00ab\u00a0Dans le respect des objectifs du d\u00e9veloppement durable, l\u2019action des collectivit\u00e9s publiques en mati\u00e8re d\u2019urbanisme vise \u00e0 atteindre [\u2026] l\u2019\u00e9quilibre entre [\u2026] le renouvellement urbain, le d\u00e9veloppement urbain et rural ma\u00eetris\u00e9, la restructuration des espaces urbanis\u00e9s, la revitalisation des centres urbains et ruraux, la lutte contre l\u2019\u00e9talement urbain\u00a0\u00bb. Ils sont appliqu\u00e9s au niveau local par les choix op\u00e9r\u00e9s entre zones constructibles et non constructibles. En cons\u00e9quence, et d\u2019autant plus avec la loi ZAN, les zones \u00e0 urbaniser diminuent et leur prix explose. Si leur prix explose, le prix au m2<\/sup> des nouveaux logements suit la m\u00eame logique. Il serait bien beau et na\u00eff de croire que le salaire des Fran\u00e7ais vienne compl\u00e9ter cet encha\u00eenement.<\/p>\n Alors, renouvelons\u00a0! Prenons du vieux, d\u00e9molissons-le, reb\u00e2tissons\u00a0! Ah\u00a0!mais pas n\u2019importe quel vieux\u00a0! Il y a le vieux prot\u00e9g\u00e9 d\u2019un c\u00f4t\u00e9, et le vieux boomer qu\u2019on ne veut plus de l\u2019autre. Mais les co\u00fbts du renouvellement urbain sont d\u00e9mesur\u00e9s. Il faut d\u00e9molir, planifier le nouvel am\u00e9nagement du quartier, pr\u00e9voir l\u2019adaptation des \u00e9quipements urbains au projet (routes, \u00e9coles, transports en commun, voies et r\u00e9seaux divers\u2026) et reb\u00e2tir en esp\u00e9rant quelques logements suppl\u00e9mentaires \u00e0 ce qui pr\u00e9existait.<\/p>\n Tout serait si simple si seulement les pouvoirs publics acceptaient l\u2019id\u00e9e radicale d\u2019autoriser des plafonds de densit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9s, de pouvoir construire plus haut en somme. Le prix du foncier serait compens\u00e9 par une plus grande rentabilisation gr\u00e2ce au nombre de logements cr\u00e9\u00e9s en hauteur. Corr\u00e9lativement le prix du logement serait plus attractif et les plafonnements de loyers n\u2019auraient plus lieu d\u2019\u00eatre. L\u2019ensoleillement serait pr\u00e9serv\u00e9 par le calcul de la bonne hauteur du b\u00e2ti en relation avec sa position dans l\u2019ensemble urbain auquel il appartient. La m\u00eame logique pr\u00e9side lorsqu\u2019une photo de famille s\u2019impose\u00a0: on ne met pas les adultes devant les enfants.<\/p>\n En bref, les constructeurs sont emp\u00each\u00e9s de construire en quantit\u00e9 suffisante et n\u00e9cessaires aux besoins des Fran\u00e7ais.<\/p>\n La fin du dispositif Pinel \u00e0 partir de 2024 est v\u00e9cu comme un traumatisme pour le monde de la construction. Il sera un traumatisme pour l\u2019ensemble des Fran\u00e7ais dans les ann\u00e9es \u00e0 venir. Dans les grandes lignes, ce dispositif permettait de b\u00e9n\u00e9ficier de r\u00e9ductions d\u2019imp\u00f4ts aux acqu\u00e9reurs de nouveaux biens immobiliers sous de strictes conditions. Au-del\u00e0 de se trouver en zone de tension locative, le bien devait \u00eatre lou\u00e9 pour des engagements de location allant de 6 \u00e0 12\u00a0ans \u00e0 titre d\u2019habitation principale. Le co\u00fbt du logement pour l\u2019acqu\u00e9reur \u00e9tait donc r\u00e9duit sur les ann\u00e9es de location \u00e0 venir. \u00c0 ce dispositif plusieurs critiques\u00a0: le co\u00fbt pour les finances publiques et l\u2019effet pervers consistant pour les promoteurs \u00e0 gonfler leurs prix en sachant que l\u2019\u00c9tat viendrait att\u00e9nuer la facture de l\u2019acqu\u00e9reur. Ces critiques doivent \u00eatre nuanc\u00e9es. Le co\u00fbt pour les finances publiques n\u2019est-il pas la cons\u00e9quence des b\u00e2tons dans les roues que l\u2019\u00c9tat met au monde de la construction\u00a0? Le cumul de restrictions plonge depuis des ann\u00e9es le monde de la construction dans les ab\u00eemes dans lesquels il se trouve. Ces dispositifs fiscaux n\u2019ont \u00e9t\u00e9 que la contrepartie \u00e0 ces co\u00fbts r\u00e9glementaires ass\u00e9n\u00e9s. L\u2019aide dispara\u00eet, les co\u00fbts restent, avec un effet n\u00e9gatif sur les b\u00e9n\u00e9fices des promoteurs\u00a0: comment, dans certaines agglom\u00e9rations, peut-on r\u00e9ussir \u00e0 encadrer des loyers, et comment ne le pourrait-on pas avec le prix de biens immobiliers\u00a0?<\/p>\n Nous assistons en r\u00e9alit\u00e9 \u00e0 une nouvelle modulation de la structure m\u00eame du syst\u00e8me de construction et de l\u2019immobilier. La fin du dispositif Pinel marque le d\u00e9but d\u2019un nombre tr\u00e8s important de proc\u00e9dures collectives (redressements et liquidations judiciaires notamment) d\u2019entreprises de construction et de promoteurs. Les faillites d\u2019agences immobili\u00e8res ont doubl\u00e9 en 2023 (plus haut niveau depuis la crise de 2009), les transactions ont diminu\u00e9 de 22\u00a0% par rapport \u00e0 2022, la F\u00e9d\u00e9ration fran\u00e7aise du b\u00e2timent estime \u00e0 90\u00a0000 la perte d\u2019emplois dans le milieu immobilier en 2024 et bien plus dans les ann\u00e9es \u00e0 venir. Les 15\u00a0heures de travail hebdomadaire impos\u00e9es aux b\u00e9n\u00e9ficiaires du RSA ne suffiront pas \u00e0 r\u00e9duire le co\u00fbt pour les finances publiques de cette catastrophe sectorielle.<\/p>\n D\u00e8s lors, ne demeurent que quelques dispositifs fiscaux qui sont orient\u00e9s sur le renouvellement urbain\u00a0: MaPrixR\u00e9nov\u2019, afin de rendre plus habitables des passoires thermiques, ou encore le dispositif Denormandie qui r\u00e9plique le dispositif Pinel en ce qui concerne l\u2019achat de biens \u00e0 r\u00e9nover. Mais ce souhait de renouveler ne peut \u00eatre atteint que si des g\u00e9nies de l\u2019immobilier peuvent l\u2019exaucer. Or, force est de constater que le m\u00e9tier de la r\u00e9novation n\u2019est pas dans l\u2019identit\u00e9 de la grande majorit\u00e9 des acteurs de l\u2019immobilier en France. Les processus sont radicalement diff\u00e9rents et aussi souvent bien plus lents.<\/p>\n L\u2019hiver cr\u00e9\u00e9 par l\u2019actuel gouvernement conduit \u00e0 bouleverser et mettre \u00e0 mal tout le secteur de l\u2019immobilier. Le renouveau promis ne peut-il donc se faire qu\u2019avec la destruction de l\u2019ancien monde\u00a0? Assur\u00e9ment, non. L\u2019ancien monde est vecteur de savoir-faire, d\u2019exp\u00e9rience et d\u2019intelligence. Le Fran\u00e7ais ne peut visiblement qu\u2019attendre et esp\u00e9rer que le renouveau, tel que promis, puisse effectivement lui \u00eatre favorable.<\/p>\nI \u2014 \u00c9radiquer gr\u00e2ce aux dispositifs urbanistiques<\/strong><\/h4>\n
II\u2014 \u00c9radiquer gr\u00e2ce aux dispositifs fiscaux <\/strong><\/h4>\n
Cassandro Cancellara<\/h3>\n